월세를 전세로 바꾸면 세금이 줄까? 집주인 임대소득세 완전 정복 (2026년 최신)

월세를 받으면 매년 5월 소득세 신고가 부담이지만, 전세로 돌리면 세금이 아예 없다고 알고 있는 분이 많습니다. 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 전환 후에도 간주임대료라는 형태로 세금이 생길 수 있으며, 2026년부터는 과세 범위가 더 넓어졌습니다. 이 글에서는 주택 수와 보증금 규모별로 세금이 어떻게 달라지는지 구체적인 수치로 비교해 드립니다.

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출발점: 주택 수별 임대소득 과세 구조

전세·월세 전환을 따지기 전에, 내 집이 몇 채인지에 따라 세금 구조 자체가 다릅니다.

보유 주택 수	월세 과세 여부	전세 보증금(간주임대료) 과세 여부
1주택	기준시가 12억 초과 주택만 과세	비과세
2주택	월세 전액 과세	원칙 비과세 (단, 2026년 신설 예외 있음)
3주택 이상	월세 전액 과세	보증금 합계 3억 초과분 간주임대료 과세

2026년 신설 규정 (국세청): 2주택자라도 두 주택이 모두 기준시가 12억 원을 초과하고 보증금 합계가 12억 원을 초과하면 간주임대료 과세 대상에 추가됩니다. 고가 2주택자는 '전세 = 세금 없음'이 더 이상 통하지 않습니다.

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월세 소득세는 어떻게 계산하나

분리과세 기준 (수입 연 2,000만 원 이하)

임대 수입이 연 2,000만 원 이하면 종합과세(6~45%)와 분리과세(14%) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 대부분의 집주인은 분리과세가 유리합니다.

분리과세 세액 공식 (국세청 분리과세 안내)