다주택자 양도소득세 중과 배제 5월 9일 종료 — 지금 집 팔면 세금 얼마나 오르나

이 글은 부동산 양도세 영역의 핵심 변화를 다룹니다. 2022년부터 이어졌던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 공식 종료됐습니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 집을 팔 경우 기본세율에 최대 30%p가 가산됩니다. 중과 재개 내용, 보완 특례 조건, 세금 차이 시뮬레이션을 한 번에 정리했습니다.

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4년 유예의 끝 — 무슨 일이 있었나

정부는 2022년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하면 중과세율 대신 기본세율을 적용하는 한시 특례를 도입했습니다(정책브리핑 기준). 부동산 시장 침체와 매물 잠김 해소를 위한 조치였으며, 이후 3차례 연장을 거쳤습니다.

기획재정부는 2026년 2월 12일 공식 발표를 통해 "추가 연장은 없다" 는 방침을 확정했고, 예정대로 5월 9일 자정을 끝으로 유예는 종료됐습니다. 5월 10일 이후 잔금을 치르는 다주택자는 원칙적으로 중과세율 적용 대상입니다.

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5월 10일 이후 세율, 얼마나 달라지나

중과 전·후 세율 비교

조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 5월 10일부터 다음 세율이 적용됩니다(국세청 양도소득세 세율 기준).

구분	유예 기간 (~5월 9일)	5월 10일 이후
조정대상지역 2주택자	기본세율 6~45%	기본세율 +20%p
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 6~45%	기본세율 +30%p
비조정대상지역 다주택자	기본세율	기본세율 (중과 없음)
장기보유특별공제	적용 가능	중과 적용 시 전액 배제

중과세율이 붙으면 장기보유특별공제까지 함께 없어집니다. 오래 보유한 주택일수록 공제 배제에 따른 세 부담 증가가 더 큽니다.

양도소득세 기본세율표 (2026년 기준)

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	—
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1억5,000만원 이하	35%	1,544만원
1억5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

출처: 국세청 양도소득세 세율 안내

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세금 차이 시뮬레이션

가정값: 조정대상지역 3주택자 / 취득가액 5억원 / 양도가액 8억원 / 양도차익 3억원 / 보유기간 3년 / 필요경비·장기보유특별공제 미반영 단순 계산 / 지방소득세 별도

구분	적용 방식	개략 세액
유예 기간 (기본세율 적용)	38% 누진 계산	약 9,406만원
5월 10일 이후 (중과 +30%p, 장특공 배제)	각 구간 +30%p 가산	약 1억8,406만원
차이	—	약 9,000만원

같은 주택, 같은 매도가인데 매도 시점에 따라 세금이 약 9,000만원 이상 차이 납니다. 여기에 지방소득세(세액의 10%)가 추가로 붙으며, 장기보유특별공제 배제 효과까지 합산하면 격차는 더 벌어집니다. 실제 세액은 개인 상황(취득비용, 보유기간, 기타 공제 등)에 따라 크게 달라지므로 반드시 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.

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아직 기회가 있다 — 5월 9일 계약자 보완 특례

정부는 유예 종료 충격을 완화하기 위해 계약일 기준 보완 특례를 소득세법 시행령에 반영했습니다(정책브리핑 기준). 이미 5월 27일인 오늘 기준으로 특례를 받으려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 조건 ①: 2026년 5월 9일 이전 매매계약 체결
• 조건 ②: 계약금 지급 사실을 계좌이체 내역·계약서 등으로 증빙 가능

두 조건을 갖춘 경우, 잔금일이 5월 10일 이후여도 중과 배제 혜택이 적용됩니다. 단 잔금 지급·등기 완료 기한이 존재합니다.

대상 지역	잔금·등기 기한
기존 조정대상지역 (강남·서초·송파·용산 등 4구)	계약일로부터 4개월 이내
2025년 10월 16일 신규 지정 지역 (서울 나머지 21구 등)	계약일로부터 6개월 이내

5월 9일에 계약했다면 기존 4구는 9월 9일, 신규 지역은 11월 9일 이전에 잔금 처리를 마쳐야 합니다. 기한 하루라도 초과하면 중과가 적용되니 일정 관리가 중요합니다.

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현재 조정대상지역은 어디인가

2025년 10월 16일 신규 지정으로 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역에 포함됐습니다(국토교통부 기준).

• 기존 지정(4구): 강남구 · 서초구 · 송파구 · 용산구
• 2025.10.16 신규 지정: 노원·도봉·강북·성북·은평·마포·서대문·종로·중구·성동·광진·동대문·중랑·강동·양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악구 및 경기 일부 지역

서울 주택을 보유한 2주택 이상 다주택자라면 사실상 모두 중과 적용 대상입니다. 정확한 지역 목록은 국토교통부 조정대상지역 지정 현황에서 확인할 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 5월 9일 이전에 계약했는데 아직 잔금을 치르지 않았어요. 중과 배제를 받을 수 있나요? A. 가능합니다. 계약금 지급 사실(계좌이체 내역·계약서)을 증빙할 수 있어야 하며, 잔금·등기 기한(기존 4구 4개월, 신규 지정 지역 6개월)을 반드시 지켜야 합니다. 기한 하루만 넘겨도 중과세율이 부과됩니다.

Q2. 비조정대상지역 주택을 팔면 중과가 없나요? A. 맞습니다. 중과세율은 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다. 비조정지역은 다주택자라도 기본세율(6~45%)을 따릅니다. 다만 현재 서울 전 자치구가 조정대상지역이므로, 실질적으로 서울 내 다주택자 대부분이 중과 대상입니다.

Q3. 1세대 1주택 비과세 요건에는 영향이 없나요? A. 1세대 1주택 비과세(2년 보유·거주, 양도가액 12억원 이하 전액 비과세)는 이번 중과 재개와 별개 규정입니다. 다만 일시적 2주택 비과세나 상속·혼인 등 특례 요건을 따져야 하는 경우, 세무사 확인이 필요합니다.

Q4. 장기보유특별공제 배제가 실제로 얼마나 불리한가요? A. 일반 주택은 보유기간에 따라 최대 30%(10년 이상)까지 공제됩니다. 중과 적용 시 이 공제 자체가 없어지므로, 오래 보유한 주택일수록 실효 세부담 증가폭이 커집니다. 예컨대 양도차익 3억원에 20% 장특공이 적용됐다면, 배제 시 과세표준이 6,000만원 늘어납니다.

Q5. 임대사업자 등록 주택도 중과되나요? A. 임대사업자 등록 요건과 의무임대기간을 모두 충족한 주택은 중과 대상 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 그러나 등록 시기, 임대 유형, 면적 기준에 따라 적용 여부가 달라지므로 개별 물건에 대해 세무사 검토가 반드시 필요합니다.

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마무리

• 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에게 양도세 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)와 장기보유특별공제 배제가 동시에 재개됐습니다.
• 5월 9일 이전에 계약금까지 지급한 분은 4~6개월 이내 잔금·등기 완료 조건으로 중과 배제 혜택을 아직 받을 수 있습니다.
• 매도 시점을 아직 정하지 못한 분은 취득세·보유세·양도세를 종합적으로 고려한 세무 상담이 필수입니다.

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본 정보는 2026-05-27 기준이며, 정책은 변경될 수 있습니다. 매도 전 국세청 홈택스 및 대한민국 정책브리핑에서 최신 정보를 확인하세요.

본 글은 투자 권유가 아니며, 모든 부동산 매도·보유 의사결정은 본인 책임입니다.